文｜邓浩志
房贷利率新模式“因人施策”
最近上海楼市新政，取消首套和二套的利率差别，统一为首套房的利率为3.05%。其中，有一条值得注意：银行将根据个人资产风险情况评估并实行差异化定价，以个人资产状况作为利率调整依据。简单来说，在满足相关要求的前提下，客户资质优良即可与银行协商房贷利率。公告第二条同时指出，上海市市场利率定价自律机制将把控最低利率。有人据此推测，房贷利率定价机制将从“因城施策”转变为“因人施策”。
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根据发达国家的金融经验，信用良好的贷款者，其贷款利率往往更低；健康管理更佳的人群，例如不抽烟、不喝酒者，其寿险费率也更低。同样的服务，针对不同人群实行差异化收费，这种做法更具针对性，既能提供个性化服务并实行差异化费率，又能在社会上倡导重视个人信誉、主动关注健康，从而提高社会效率并降低社会融资成本。
上海此次房贷政策的开创性尝试最终成效如何、能否达到预期，均值得关注；但无论结果如何，沿此方向持续优化已是大势所趋。
广州六运小区要拆除重建？
近日网传天河六运小区将拆迁或原址重建，我认为可能性极小，理由如下：
目前，广东全省“自拆自建”的成功先例仅一例，位于广州花都区，且该楼栋被鉴定为D级危房，故成功先例寥寥。
从法规层面看，《广州城镇危旧房改造实施办法》规定：被鉴定为B级危房的，可自愿改造；被鉴定为D级危房的，必须全部改造。B级危房是指满足正常使用要求，仅个别结构构件处于危险状态，但不影响整体结构；D级危房是指房屋主体结构出现问题，整栋房屋存在险情。而六运小区绝大多数房屋尚未达到危旧房标准。
该办法还规定，B级危房改造须取得90%以上业主同意。花都区的成功案例中，整栋大楼仅有20余户，意见较易统一；而现实中，即便在老楼加装电梯且有政府补贴的情况下，也常因资金不足或住户反对而搁浅，更不用说拆除重建如此巨大的投入。
至于六运小区是否有拆除重建的必要，不能仅就小区本身判断，而应放眼广州全市。广州建成区历经多年，确有不少老旧房屋亟待拆除重建，既可消除安全隐患、提升城市面貌，又能提高土地使用效率。
然而老旧房屋数量庞大，拆改应有先后：优先拆除改造各类危房，其次是低容积率、高密度的平房，再次为楼层较矮、质量较低的早期单位宿舍。相较之下，六运小区状况明显优于上述三类，故近期拆除重建的迫切性不强，宜立足翻新及配套升级（如给排水系统更换、加装电梯等）更为合适。
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